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前項では、地元の店への補償として、
「新しい高級ビルに、従来の古い店を入居させる」
という方式が提案されていた。（ ChatGPT ）
これは、ありがちな発想だが、避けるべきだ。
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ChatGPT は、こう提案した。
【2】テナント・商店主の継続営業を保証する制度
● ② 「優先入居制度」＋家賃抑制スキーム
再開発ビルに元の商店主が優先的に入居できる権利を制度化。
加えて、入居後の家賃に対して一定期間の補助や減免策を設ける。
地方自治体による助成金、空き区画の一時無償提供なども検討。
・ メリット：商店主が地域で営業を続けられる
・ ハードル：家賃抑制の財源確保と管理
これは、「人に優しい」発想だし、いかにもありがちな提案だ。しかし、これはやめた方がいい。
なぜか？ 客層が全然異なるからだ。
・ 従来 …… 汚らしい店で 低価格の商品を扱う
・ 新規 …… オシャレな店で高価格の商品を扱う
この違いゆえに、客層が全然異なる。となれば店の営業形態も変えないといけない。しかしそんなことは不可能だ。ゆえに、「新しい場所で新しい商売をすること」は、老いた商店主には不可能なのである。
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このことは、再開発されたビルに行ってみればわかる。たとえば、新綱島のタワマンは、低層階にオシャレな店が新規開店したが、あまりにもオシャレであり、見た感じでは、池袋の西武デパートよりもずっとオシャレである。こんなところを普段着で歩くのが気恥ずかしくなるほどだ。
こんなオシャレな場所で、従来形式の汚れた低価格の商品を売るなんて、とうてい無理なことであろう。ミスマッチすぎる。
要するに、オシャレな場所には、ショボイ店はふさわしくない。
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では、どうすればいいか？ こうだ。
「低価格で汚い店を維持したければ、近隣の別の空き店舗を借りればいい。そこで従来通りの営業をすればいい。元と同じ場所で新築ビルに入るのでなく、元とは違う場所で旧式ビルに入ればいい。家賃にしても、前者は超高額だが、後者は低額であるから、都合がいい」
実を言えば、近年は空き店舗がやたらと増えている。少子化のせいで、人口減となり、ビルが余っているのかもしれない。住宅地の空き家過剰が、商店街にも及んでいるのかもしれない。ともあれ、やたらと空き店舗が増えているので、安くて古い空き店舗を見つけて、そこで営業すればいいのだ。元の場所から、そう遠くない場所に、空き店舗を見つけることは可能だろう。だから、そこで営業すればいいのだ。
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前に、和光市駅前の再開発を論じたことがあった。
→ ホンダは埼玉企業 .４: Open ブログ
前項では、大山駅前の再開発を論じた。
→ ハッピーロード大山の再開発: Open ブログ
そのいずれでも、新規に立派なビルができそうだが、そこに招かれる企業は、従来からある地元企業ではなく、別のハイソな企業であるべきなのだ。
「再開発した土地に、従来の店を誘致する」
というのは、人情の点から言えばありがちな発想だが、経済的な合理性から言えば、まずい方策なのである。仮にそれを実行したら、入居した店は、従来通りの品も客も維持できないし、高い家賃も払えないし、大赤字を出したあげく、あっという間に倒産するだろう。そんな不幸は避けるべきなのだ。
下手な人情論になびいて、経済的合理性を無視すると、誰もが全員、不幸になるだけなのだ。
橋下さん時代に、潰して公園にする案もありましたが、立ち消えです。
東京で言うと八重洲のような場所なのに、全然行かされていないのが残念です。