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これを思ったのは、前々項の話題で、品川駅前を見たときだ。品川駅の南西のあたりは、駅前であるにもかかわらず、土地の利用効率が低い。
・ 低層の建物が密集している。
・ その南は、庭園があるが、私有地である。
低層の建物ばかりがあるのは、土地の利用効率が低いので、無駄である。
庭園があるのは、これが公園として一般に供用されるのであれば無駄ではないが、私有地として一般人の利用が禁じられているのであれば、無駄である。
ま、無駄であろうとなかろうと、それが私人の財産の使い方である限りは、本人の勝手だとは言える。だが、利用の低さに応じて、固定資産税が減免されているのであれば、話は別だ。無駄遣いするだけなら本人の勝手だが、無駄遣いすることで税負担を免れているのであれば、それは国による援助も同然だから、本人の勝手とは言えなくなる。
そこで、次のように提案したい。
「現状土地利用が、低層であっても、庭園であっても、超高層ビルを設置したのと同様の固定資産税（土地部分のみ）を課する」
こうすれば、非常に高額の固定資産税が課されるので、現状のように非効率な土地利用をしていれば、とてもペイしない。となると、土地の高度利用をするために、超高層ビルを建てるしかなくなる。すると自動的に、品川駅前の再開発が推進されて、超高層ビルがどんどん建つようになる。
これで、再開発が進むと同時に、国や東京都の税収が増えるので、めでたしめでたしとなる。
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なお、具体的には、次の手続きをするといいだろう。
・ 現地の一帯を「再開発促進地域」に指定する。
・ そこでは、固定資産税が大幅にアップする。（将来予想の地価に基づく）
・ 同時に、そこでは不動産売却利益については、減税する。（時限的に）
以上の三点を法整備した上で、実際に適用する。
すると、現在の土地所有者は、（固定資産税が上がるので）土地を売却するしかなくなる。そして、実際に売却すると、非常に高額の売却収入を得る。しかも、（時限的に）売却収入に減税されるから、高額の課税を減免される。とてもお得である。いいことばかりだ。（ボロ儲けと言える。）
国や東京都は、売却益に減税をすることで、大幅に損をする。しかし再開発地域の指定のあとでは、高額の固定資産税を毎年もらえるのだから、長期的にはすごく得をする。……というか、そもそも、たとえ減免されたとしても、売却収入への課税があれば、何もしないまま（現状維持）よりも、ずっと多くの税収を得ることになる。
かくて、土地所有者も、国や東京都も、再開発の業者も、誰もが得をする。 win-win-win だ。三方一両損どころか、三方千両得だ。これぞ名案というものだ。
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［ 付記１ ］
開東閤の東には、これを見下ろすように建つ高層ビルがある。（たぶん Shinagawa v-tower だ。） そこに住む俳優・高橋英樹が、自宅アトリエから見下ろす開東閤の写真を掲げている。
（ ※ 無断転載ではありません。公認方法の転載です。）
［ 付記２ ］
開東閤の処遇については、次の二通りがある。
(1) 現状を破棄して、すべて更地にしてから、超高層ビルを建てる。
(2) 現状を維持して、庭園を保ったまま、庭園部分を東京都に売却する。価格は（超高層ビル地域でなく）庭園としての価格にする。
上の (2) の場合には、格安で売却することになるが、その代償として、次の３点の利益を得る。
・ 建物は現状維持で、固定資産税も現状維持。
・ 周囲の庭園を現状のまま使える。
・ 庭園管理費は東京都の負担になる。（自己負担は不要になる。）
以上のことで、開東閤を所有する三菱は、建物部分は私有地のまま保有できるが、庭園部分は東京都に売却することになる。庭園はそのまま残るので、特に不利益はないが、周りの庭園が公園となって、人がたくさんあふれるようになる点が、異なる。都心の庭園を独占的に利用するというエリートの特権を、もはや味わえなくなるわけだ。
