2017年12月03日

◆ ニュータウンの高齢化

 バブル期にできたニュータウンで、住民が高齢化して、高齢孤立者だらけになっている、という問題が生じている。

 ──

 この問題は、朝日新聞が特集で論じている。
  → ニュータウン」進む高齢化:朝日新聞 2017-12-03

 要旨は下記。
  ・ バブル期にできたニュータウンで、住民が高齢化している。
  ・ 配偶者が死亡すると、孤立した孤独老人になる。
  ・ 若い子育て世代の人はなかなか来ない。
  ・ 駅から遠いので、売りたくても売れない。


 以上が問題だが、対策としては、次のようなことが掲げられている。
  ・ 地元スーパーが無料循環バスを巡らしている。
  ・ ボランティアや企業が援助する。(無償・有償)
  ・ 子育て世代に、自治体が家賃補助。5年 120万円。

 最後の家賃補助(5年 120万円)というのは、馬鹿げていますね。いくら何でも、税金の無駄遣いだ。(住民税で年間 24万円をもらえばペイする、という発想かもしれないが。だったら、高所得者の招致に絞るべきだろう。高所得者優遇策。倫理的にはまずいが。)

 どうも、うまい案が見つからないようだ。
 そこで、困ったときの Open ブログ。

 ──

 物事の本質を考えよう。
 本来ならば、市場原理に任せるだけでいい。なのに、なぜ、そうならないか? 
 基本的には、ニュータウンに対する需要がない。特に、若者の需要がない。交通が不便なところは、通勤・通学に適さないのだから、若者が来るはずがない。かつては若者や中年の人口が莫大だったから、交通不便なところにも澄まざるを得なかったが、今では若者や中年の人口が減っているのだから、若者や中年は交通不便なところに住む必要はない。交通な便利なところに住みたがる。
 とすれば、「ニュータウンに若者を招く」という発想そのものが根源的に間違っているのだ。ここはもともと、若者や中年が住むべきではないのだ。

 若者や中年が住むべきではないのに、人口を増やしたい。となれば、論理的に、結論はただ一つ。こうだ。
 「古くなったニュータウンには、高齢者が住めばいい」

 ここから得られる結論は、こうだ。
 「若者がいなくなってさびれたニュータウンには、外部から高齢者を招けばいい」

 これが論理的な結論だ。

 一方、記事は次の趣旨で書く。
 「さびれたニュータウンは、高齢者の比率が多くなっている。これは問題だ。だから若者の比率を増やすべきだ」
 しかし、これでは話は逆だ。ニュータウンは、もともと(通勤・通学をしない)高齢者に適した場所なのだから、外部から高齢者を招いて、高齢者の比率をどんどん高めるべきなのだ。それは「若者を追い出す」という意味ではなく、「若者がいなくなって空き家になった住宅に、外部から高齢者を招く」という意味だ。
 つまり、「高齢者の比率が高くなった。大変だあ」と騒ぐ記事は、騒ぐ方向が見当違いであるわけだ。
 また、「若者を招く」という自治体の対策も間違いであり、むしろ、「外部の高齢者を招く」という対策を取るべきなのだ。

 ※ 外部の高齢者とは、都心部に住んでいたが、定年退職した人々。
   かなり大量に発生するはずだ。年齢は 60 〜 80歳ぐらい。

 ──

 では、具体的には、どうするべきか? 
 「高齢者に住みやすい街」

 をテーマとした街づくりをするといいだろう。ここでは、「駅に近い」とか「交通の便利さ」とかは不要である。かわりに、「地域の内部で生活が完結する」ということが大事だ。
 具体的には、地域内部に商店がたくさんあって、利便性が高いことが大事だ。特に、本屋やコンビニや病院が多いことが重要だろう。どうせなら、これらのために援助した方がいい。

 また、電動自転車の普及もキャンペーンした方がいい。老人には電動自転車がとても便利だ。一方で、それを使えない老人も多い。電動自転車の貸出などをして、慣れてもらうことが、有益だろう。

 ──

 ただし、何より大事なのは、家賃だ。ざっと見ると、ニュータウンの賃貸住宅の家賃は、けっこう高い。こんなに高いと、外部の高齢者はなかなか来てくれない、という感じだ。
 それでいて空き家が多いとしたら、家賃の設定が間違っていることになる。だから、空き家の多いニュータウンでは、「賃貸住宅の家賃を下げろ」と指導するといい。売却するのでも、「売値を下げろ」と指導するといい。
 結局、「人が来ない、人が来ない」と騒いでいる原因は、「家賃や売値が高すぎたから」ということになる。身も蓋もない話だ。

 こんなに不動産が過剰な時代に、ニュータウンの家賃や売値は、昔のままの水準で、やたらと高くなりすぎている。あまりにも馬鹿げている。自分で自分の首を絞めている状態だ。それというのも、「もっと金がほしい、もっと金がほしい」という強欲のせいだ。高値を求めたあげく、人が来なくて、一円も入らない、というありさま。
 こういう馬鹿げた状況を改めるように指導するのが、最も有益だろう。
 そうすれば、高齢者がどんどん来るだろうし、うまくすれば、若者も来るだろう。
 ニュータウンの高齢者対策のための最大の方策は、「自らの強欲さを改めよ」ということになる。ここを是正するだけで、問題の大半は解決する。

( ※ 「裸の王様」とか「舌切り雀」みたいな話だ。)
 


 【 追記 】
 本項で話題としているのは、バブル期にできた、交通の便の悪いニュータウンで、戸建てのものです。
 一方、高度成長期にできた、交通の便のいいもので、団地になっているものは、話の対象外です。この件は、コメント欄で言及しました。
   Posted by 管理人 at 2017年12月03日 22:16

 の箇所がそうです。
posted by 管理人 at 13:24| Comment(17) | 一般(雑学)4 | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
高齢者こそ遊びたいから外に出るんじゃないですか?
巣鴨だけじゃなく銀座とかあるいは若者のメッカだった渋谷や新宿も最近は老人が多いですよ。ニュータウンの中だけで暮らせ、といっても我慢できないでしょう。
それを甘受する人は資産も少ない高齢者であることが多く、そういう人たちは生活保護になる可能性も高いし、高齢者である以上、医療を受ける機会も多いでしょう。そうなればその自治体の負担はゴーストタウン以上に高くなるでしょう。下手すれば第二、第三の夕張になりかねません。後期高齢者医療制度は市町村が基本的に運営するものですからね。

Posted by とおりがかり at 2017年12月03日 17:43
むしろニュータウンの近くに工場など若年、中年労働者が働く場を誘致する方が筋がよいでしょう。都心に勤めにでるのではなく、職住近接を図るのです。

記事で出てくる永山にせよ千里中央にせよ、幸いなことに比較的高速道路にも近いし、工場にとっては好立地です。
工場が誘致されればニュータウンにそこの従業員が住んでくれる可能性も高くなります。
基本的に税金はフローにかけられるものですから、収入がある若年、中年世代が住んでくれれば税収もあがるし、医療費も比較的抑えられます。
医療資源も産科や小児科を誘致して子育てをしやすくし、保育園なども整備していくとよいでしょう。

高齢者はストックはそれなりにあってもフローの収入は低いですから、資産課税でもしないかぎり税収源としては期待できません。
Posted by とおりがかり at 2017年12月03日 17:53
ニュータウンの家賃や売値が高くて入居率が上がらないとしても市場価格以上に価格を下げる、或いは下げるよう指導するのは、結局、公による家賃補助の裏返しになるのでは。

市場への公の介入に繋がる話でもあり制度設計に慎重さが求められます。勿論、入居率が下がっているにも関わらず暴落しない、というのも問題ですが。
Posted by 作業員 at 2017年12月03日 19:10
ニュータウンを開発したのは高度成長期ですが、立退き、取り壊し、高層化が進んだのは築50年を超えてからだったと記憶しております。
表向きは老朽化、本音は高収益化でしょうか。
高度成長期のインフレ下でも家賃を上げられませんでしたから。
耐用年数内で投資額を回収しなければなりませんから、当然に家賃はお高め。

記事には高層マンションが写っていますが、千里ニュータウンもほとんどが永山団地のようなエレベータのない中層マンションです。
足腰の弱った高齢者にはつらい住宅です。
もともとが丘陵地帯のため、坂道が多く、全国一電動アシスト付自転車が売れている地域です。

意に反して、若者が来るのはこの中層マンションで、持ち家を購入するまでの仮の住処となっております。
家賃はお安くなっております。
Posted by skier at 2017年12月03日 20:59
リンク先の朝日新聞を読んでみたら、1963年施行の法律で建てられた団地の話です。
バブルよりも前、高度経済成長期(公害が話題に登りだした頃)に建てられた公団住宅が主ですね。
バブルの頃ですらNHKが「多摩ニュータウン住人が高齢化している」と報道していました。
当時の公団住宅は、現代の視点から見れば欠陥だらけです。4階建てなのにエレべーターがない。1畳がミニ規格で90cmx180cmよりも小さい。壁のコンセント数がIT機器の多さを想定していない。上水道が屋上のタンクを経由するから、定期的にタンク洗浄が必要。住人数に比較して駐車場が少ない。建て替えの予定がない。などです。
若者さえ住みにくい住居にお年寄りを誘致するのはお勧めできません。地方都市が「お年寄り向けの施設を作りました」と宣伝しているので行ってみると、自家用車がなければ買い物すら不便な土地だったりします。
Posted by 名無しの通りすがり at 2017年12月03日 21:12
 まとめて回答します。

> 高齢者こそ遊びたいから外に出るんじゃないですか?
> ニュータウンの中だけで暮らせ、といっても我慢できないでしょう。

 「ニュータウンの中だけで暮らせ」なんて言っていませんよ。大いに外出しましょう。ただし、毎日ラッシュアワーの時間に通勤・通学するのとは違う。それだけのこと。
 ニュータウンというのは、「交通至便」ではないというだけであって、田舎に引きこもるのとは違います。お間違えなく。

> むしろニュータウンの近くに工場など若年、中年労働者が働く場を誘致する方が筋がよいでしょう。都心に勤めにでるのではなく、職住近接を図るのです。

 それはそうなんですけど、そうしたがる企業は現実には少ない。これはこれで地味に推進するしかない。効果は少ないが。

> ニュータウンの家賃や売値が高くて入居率が上がらないとしても市場価格以上に価格を下げる、或いは下げるよう指導する

 話を逆方向に読み違えていますよ。
 本文の趣旨は「売値が市場価格よりも高すぎる。だから市場価格になるように売値をきちんと下げろ」と言っているんです。空き家が多いということは、価格のミスマッチが起こっている。だからミスマッチが生じないように(取引が成立するように)価格を下げろ、という意味。

> ニュータウンを開発したのは高度成長期

 高度成長期に開発したニュータウンは、交通の便がいいところが多いので、空き家問題は生じにくいと思えます。本項の対象外。たとえば、千里ニュータウンは、梅田まで自動車で 15分、電車で 23分。新大阪までなら電車で 10分。交通至便です。古くても、空き家にはなりにくいでしょう。若者がいっぱい来そうです。

> リンク先の朝日新聞を読んでみたら、1963年施行の法律で建てられた団地の話です。

 そういう事例もありますが、記事の主体は、もっと新しいものです。バブル期など。
 記事から一部抜粋すると、こうです。
 「バブル期に開発された住宅街は交通の便が悪くて売りにくく、経済的に駅の近くに引っ越せない高齢住民が多い」
 該当の語句を朝日でサイト内検索すれば、すぐに見つかります。
   → http://j.mp/2BvaHBK
 本項でも、要旨のところで記しているんですけどね。

> 当時の公団住宅は、現代の視点から見れば欠陥だらけです。4階建てなのにエレべーターがない。
> 若者さえ住みにくい住居にお年寄りを誘致するのはお勧めできません。

 それはそうですね。本項で述べたのは、建物の価格を下げよ、という趣旨ですから、対象は、賃貸の団地ではなくて、売却可能な戸建ての方です。(ちゃんと説明していなくて、ごめんなさい。)

 賃貸の古い団地については、本項の話の対象外です。
 改めて考えると: 古い団地は、交通の便がいいことが多いので、若者向きでしょう。(東京ならば、高島平の団地など。安いので、けっこう人気がある。これはこれで、使い道がある。)
 多摩ニュータウンは、古い割には交通の便が悪い。あんまり使い道がないですね。介護施設でも大量に招くしかないかも。それでも埋まらない分は、捨てるしかないかな。でなければ、ディズニーランドみたいな文化施設でも招くか。
 いっそのこと、からっぽになったあとで、ここに空港を設置して、空港への利便性によって人々を招く、という案もある。厚木基地や横田基地を閉鎖して、多摩に空港を設置しても良さそうだ。(航空路の直下には住宅を建てなければいい。)
Posted by 管理人 at 2017年12月03日 22:16
残念ながら少子化の影響は大きく、空き家が目立ちます。
UR都市機構もそれなりの努力はしているようで、外国人の入居者が増えました。
保証人不要ですからね。

伯母が新聞記者でしたが、取材は大事ですね。
伝聞情報は当てになりません。
Posted by skier at 2017年12月03日 23:45
>話を逆方向に読み違えていますよ。

意図していることは同じです。市場価格の意味を現時点で提示されている価格と捉え、それより下げるということです。取引が成立する価格を市場価格と捉えるなら、現在の価格を市場価格に下げる、という表現になります。

いずれにせよ、ニュータウンの個人所有の戸建ての話であれば、たとえゴーストタウンになったとしても官は不介入が原則かと。空き家の増加は全国の古いベッドタウンでよく聞く話ですが、効果的な対策は見出せていないというのが実の処かと。
Posted by 作業員 at 2017年12月03日 23:55
> 官は不介入が原則かと。

 市場そのものには介入しませんが、市場原理がちゃんと働かない場合には、ちゃんと働くようにシステムを調整するのが、現代的な考え方です。
 例。公取委がカルテルを規制する。

 本項で言えば、「空き家が目立つ場合には、売値を引き下げるように一般的に広報する」というのが該当します。個別の取引に介入しません。

 なお、市場原理がうまく働かない場合には、どういう対策を取ったらいいか……というのは、近年ではしばしば、ノーベル経済学賞で受賞した業績のテーマになっています。
 「政府は一切介入しない」というのは、共和党や古典派経済学者の考え方ですが、それは企業の横暴を許容するという考え方であり、今では学界ではあまり支持されていません。
 一方、自民党や共和党は、そういう発想が大好き。法人税減税もその一環。政府による課税をなるべく減らして企業の自由にしよう、というわけ。 → 前項を参照。
Posted by 管理人 at 2017年12月04日 07:35
>市場そのものには介入しませんが、市場原理がちゃんと働かない場合には、ちゃんと働くようにシステムを調整するのが、現代的な考え方です。

政府が賢ければそれで何ら問題ありません。ただ、やはり”ちゃんと”が公正で適切なものであることが必要です。

この部分不適切さと”資本の暴走”が大きな政府支持と小さな政府支持の間をシーソーのように行ったり来たりさせているのと認識しています。

進歩するための蛇行ならばやむを得ないのかもしれません。
Posted by 作業員 at 2017年12月04日 09:32
《いまニュータウンで起きている現象は、今後多くの住宅街で起きる。バブル期に開発された住宅街は交通の便が悪くて売りにくく、経済的に駅の近くに引っ越せない高齢住民が多い。近年の都心回帰で人気のタワーマンションはそもそも地域と遮断された造りで、高齢になると孤立しやすい。若い世代を引き留めないと衰退・消滅すると考え、自治体や住宅メーカーは街づくりを進めるべきだ。これから住まいを探す若い世代は、その街が持続可能かどうかを考えて決めたほうがいい。》

すでに指摘されているように、記事が問題にしているのは高度成長期のニュータウンで、バブル期に開発された住宅地は今後問題化するという予測の話。
Posted by 王子のきつね at 2017年12月04日 17:30
>  by 王子のきつね

 無料版の冒頭だけでなく、記事の全文を読みましょう。記事には事例がいくつも出ている。最初の方は、高度成長期の多摩ニュータウン。後半は、違う例。

> バブル期に開発された住宅街は交通の便が悪くて売りにくく、経済的に駅の近くに引っ越せない高齢住民が多い。

 これは、すでに顕在化しています。将来の話ではありません。

 今後問題化するという予測の話は、タワーマンション(00〜10年代)であって、バブル期のニュータウン(80年代)ではない。
Posted by 管理人 at 2017年12月04日 18:41
うちの弟はバブル期より前の1970年造成開始、1975年入居開始のニュータウンに住んでいますが、高齢化と呼べるレベルには達してません。

現在の入居状況は計画人口の3/4ですので、当初から計画されていた二次開発には至っておりません。
計画通りに入居が進まず、当初の区画を縮小するなどして、販売価格を抑えましたが、なかなか売れないようです。
都市部への通勤特急も運行され、子どもを育てるには良い環境なんですけど、これだけ賃金が下がるとバブル前のようにはいかないようです。
Posted by skier at 2017年12月04日 20:39
>無料版の冒頭だけでなく、記事の全文を読みましょう。

引用したの、有料部分からなんですけどね。w
Posted by 王子のきつね at 2017年12月04日 20:55
 多摩ニュータウンについては、調べ直すと、次のことがわかった。
  ・ 新宿まで 30〜40分であり、交通の便は悪くない。
  ・ 家賃はけっこう高い。(間取りが広いせいもあるが。)

 以上を勘案しての提案は、こうだ。
 「家賃を1割下げれば、空き室はなくなるだろう」

 家賃を1割下げると、(空き室率が10%だと仮定して)、公団全体の総収入はほとんど変わらない。空き室が埋まっても、収入が増えることにはならない。だから、公団としては、そうする動機はない。
 しかし、入居者にとっては、家賃が下がるメリットがある。全体としての幸福度は上がる。また、空き室という無駄が減る。
 そもそも、空き室があるというのは、需要に適した価格になっていないということだ。是正するべき。

 以上の点から、「家賃の1割引き下げ」が、多摩ニュータウンでは最善の方法だと思う。
Posted by 管理人 at 2017年12月05日 00:35
 多摩ニュータウンでは、シェアルームをすることで、若者を導入できるかも。
 2DK 〜 3DK ぐらいの部屋を、2〜3人でシェアすれば、一人あたりの家賃は少なくて済む。
 今は金のない大学生が多いから、これで便利に使えそうだ。
 ただし、きちんと自炊できる能力をもつことが前提だろう。女性向けかも。男子だと、毎日カップラーメンばかりだから、キッチンは必要ない、ということもありそうだ。
Posted by 管理人 at 2017年12月07日 00:49
この件に関して管理人さんと私の認識はあまり違わないようですね。

もうひとつ指摘するならば、住居、高齢化、都市計画、労働環境、交通など高度経済成長期に設計されたあれこれが制度疲労を起こしています。多分、全部をひっくるめて将来の日本をどうするべきかデザインし直す必要があるのでしょう。今の政権や財界には先読み能力を全く期待できませんが。
Posted by 名無しの通りすがり at 2017年12月07日 18:12
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