2017年08月12日

◆ リゾートマンションを民泊に

 リゾートマンションが利用されないまま、大量に空き家となっている。これを民泊(みたいなもの)に利用するといい。

 ──

 リゾートマンションの価格が暴落して、売るに売れぬ状況になっているそうだ。
 《 売値「マイナス価格」 リゾート地バブル一転 相続人のお荷物に 》
 1990年前後のバブル期、全国のリゾート地は別荘地やマンションの開発・分譲ラッシュに沸き、宅地開発の波も都市郊外へと広がっていった。いまや人口減少を背景に、地方や都市部の郊外では地価は下がる一方。ただ同然でも買い手がつかず、お金を払ってまで処分したい物件が出てくるなど、不動産の「負動産(ふどうさん)化」が進んでいる。
( → (負動産時代):朝日新聞 2017-08-12売れぬリゾマン相続

 売れないだけでなく、空き家状態になっているとも言える。上記記事にも軽く記してあるが、下記にも記してある。
 《 リゾートマンションのヤバイ惨状 》
 バブルのスキーブームがあった1990年を前後して、新潟県湯沢町には、50棟ものリゾートマンションが建設されました。そして、現在はその多くが無人の空き家となっています。リゾートマンションのオーナーは、管理費と固定資産税がかかるので、早く手放したいとタダ同然で売りに出していますが買い手は少ないです。
( → 30万円物件も!新潟の湯沢町にある「苗場スキー場」【バブルの遺産】 - NAVER まとめ

 まったく、ひどいありさまだ。困ったね。

 ──

 そこで、困ったときの Openブログ。うまい案を出そう。
 「リゾートマンションを、民泊に利用すればいい」

 リゾートマンションは、そのままではホテルに利用できないが、民泊になら利用できるだろう。
 ただし、単に民泊に利用するだけでは、難点も生じる。
  ・ 民泊は稼働日数が最大で年間 180日。稼働率が低い。
  ・ 多くの部屋がバラバラに民泊となると、管理が不備。
  ・ 掃除の不足などの衛生問題など、問題が生じそうだ。

 こういう問題の発生を、どうする? 

 ──

 そこで、新たに提案しよう。こうだ。
 「1棟を丸ごと民泊にして、単一の管理者が全室を管理するような、統合的な民泊を新制度で認定する」


 これはまあ、民泊とホテルの中間形態だ。統合的に責任をもって管理することで、衛生状態などの問題を解決する。同時に、稼働率を年間 300日ぐらいまで高めて、採算性を上げる。

 こうすれば、「リゾートマンションを丸ごと購入して、民泊に利用したい」という業者が出現するだろう。かくて、リゾート地域で空き家が大量に発生する、という無駄を解消できる。地域にとっても、利用客にとっても、ありがたいことだ。
 かくて、問題解決。

( ※ 本項は「政府が新制度を作れ」という提案である。「民間業者が勝手に民泊を拡大せよ」という趣旨ではない。)



 [ 付記 ]
 補足的な話。

 (1) 料金
 料金は、通常の民泊よりも少し上になるだろう。衛生管理などの人件費がかかるからだ。

 (2) 例外
 「1棟の全室」と言ったが、例外があってもいい。「部屋を売りたくない」という人もいるだろうから、そういう人は、そのまま残ってもらって、従来通りに暮らしてもらえばいい。
 いくつかの部屋が残っていても、別に問題はない。むしろ、入れ替わりで入居する一般の客よりは、ずっと安心できる。部屋のオーナーでもあるので、素性も安心だ。
 というか、たいていの場合、オーナーがいても、その部屋は空き部屋状態だ。「空き部屋がいくつか残っている」というだけのことだから、別に問題はない。

 (3) 棟の整理
 オーナーが少し残る場合には、「その部屋を売却して、他の棟に移る」というふうになることが多いだろう。どうせ物件は山のように余っているからだ。
 そこで業者としては、「10棟を所有する。そのうち9棟を、民泊専用にする。残る1棟を、居住用にして、まとまって住んでもらう」というふうにするといい。それで解決するだろう。
( ※ 残る1棟のうち、下層階は民泊にして、上層階はオーナー用のマンションにする、というのでもいい。)



 【 関連サイト 】
 関連記事。
  → 夢の別荘地、10万円投げ売り 「もはや財産ではない」:朝日新聞



 
 物件の動画




 ※ これは高級物件なので、2000万円ぐらいになるらしい。

posted by 管理人 at 10:00| Comment(22) | 一般(雑学)4 | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
旅館業法等に抵触することはありませんか?
Posted by 作業員 at 2017年08月12日 12:08
リゾートマンションを買ってる人は落ち着いた場所を求めていると思うので観光客が次から次へとくるような施設にはしたくないはずです 内規で民泊禁止にするでしょう

リゾートマンションとホテルや民泊は似ているようのみえて全く別物と思います
Posted by あきら at 2017年08月12日 13:18
 最後に

> 本項は「政府が新制度を作れ」という提案である。「民間業者が勝手に民泊を拡大せよ」という趣旨ではない。

 と、わざわざ書いてあるのに、それを読めない人もいるんですね。タイトルしか読まない人だな。
Posted by 管理人 at 2017年08月12日 13:58
本文も読みました。

>「1棟を丸ごと民泊にして、単一の管理者が全室を管理するような、統合的な民泊を新制度で認定する」

で、”管理するような”までは確実に読んだ記憶があります。”全室を管理するような新制度”と思い込み、”旅館業法の改正撤廃を含む新制度”にまで思いが至りませんでした。

申し訳ありません。
Posted by 作業員 at 2017年08月12日 14:17
特区かなにかでそういう規制緩和をしても別にかまわないとは思いますが、民泊がペイするのは東京とか京都とか海外からの観光客がたくさん来るところだけではないですか?
越後湯沢に海外からスキーをしにくるとも考えにくいですね。海外でも定評があるニセコとかならまだペイする可能性はあるかもしれませんね。
Posted by とおりがかり at 2017年08月12日 21:51
> 規制緩和

 規制緩和じゃないですよ。従来の民泊よりは、はるかに強い規制となります。規制強化と言うべきです。
 規制強化と引き替えに、営業日数を増やすだけです。

> 観光客がたくさん来るところだけ

 本項の提案は、格安物件のあるところだけ、を念頭に置いています。

> ペイする可能性

 外国人観光客は少ないけれど、国内スキー客が冬には大量に来ます。30万円で買って、1万円で30日間貸し出せば、30万円を回収できます。ざっと見て、100万円以下の格安物件ならば、ペイするでしょう。
 あと、夏休み用にも使える。このへんのリゾートマンションはたいてい、大風呂の温泉付きです。
 http://www.thutmosev.com/archives/53117004.html
Posted by 管理人 at 2017年08月12日 22:00
民泊そのものを禁止してインバウンドを冷却してほしい。
Posted by 京都の人 at 2017年08月12日 22:02
 民泊を全面禁止すると、ホテル不足が大量に発生するせいで、ホテル料金は高騰してしまいます。今後は毎年2割近くアップして、5年後には倍額ぐらいになる……となってもおかしくない。
 ホテル不足が慢性的に発生しているので、ある程度は民泊を認めざるを得ない。うまく調節するのが、政治の腕の見せ所。
Posted by 管理人 at 2017年08月12日 22:15
そのウインタースポーツをやる人が激減していますから。
国土交通省の資料をみるとわかりますが、ピーク時の4割程度まで減っているそうです。もっとも下げ止まりの可能性もあるそうです。

https://www.mlit.go.jp/common/001083645.pdf

わたしはしつこく続けていますが、実感としてとてもスキーが快適になりました。(笑)
リフトも待たなくていいし、子供のリフト料金無料のところも珍しくないし。
かつては関越トンネル赤信号待ちなんてのも冬の風物詩でしたが、今はそんなこともありません。

夏の上越新幹線の運行密度をみれば明らかなように、越後湯沢の夏需要はたかがしれています。

あとリゾートマンションはえてしてスキー場からあまり近くありません。車で移動することが前提になっているからでしょう。近いマンションもありますが、おそらくゴーストタウン化しているのは不便なほうでしょう。

もちろんやっても実害はないでしょうが、利益もたかがしれているでしょう。
Posted by とおりがかり at 2017年08月12日 23:05
 利用客は減っても、安ければ、連泊する客が増えるんじゃない?
 格安で数日間泊まれる宿があるとわかれば、そこに来る客はいると思えます。

 民泊は、部屋貸しなので、旅館とは違って「1部屋4人(子供二人もいっしょ)で、1万円」みたいなのが可能だ。家族持ちにとっては、格安で旅行ができるので、家族向け。
Posted by 管理人 at 2017年08月12日 23:24
 ちょっと調べたら、問題は湯沢町に集中しているようだ。15000戸のリゾートマンションが新規建設されたという。完全に過剰だね。
  https://matome.naver.jp/odai/2136137267121868501

 地図で見ると、いずれも上越新幹線・越後湯沢駅のすぐそば。買い物などには便利らしい。スキー場は、湯沢高原スキー場が目の前にある。さらに、苗場スキー場が近くにあり、道路一本で結ばれる。たぶん、スキーバスが連発されているはずで、スキーバスでスキー場に行くのだろう。スキー専用のマンションとも言える。
 民泊用には、悪くない感じ。もともと「洗濯機の置き場もなくて、定住用には向いていない」とのことだから、(全棟の)民泊に転用するのが最適だと思える。

 経営的には、大儲けにはならないだろうが、現状のように「誰もいないゴーストタウン状態」にする無駄を続けるよりは、ずっとマシだろう。
 本項は「無駄を防ぐ」「多額の損失の発生を防ぐ」ということが目的。「大儲けすること」は目的となっていない。

 ともあれ、湯沢町に限った話で、すごく大量のマンション供給があったということが問題となっている。利便性が高いのに空き室だらけというのは、もったいない。何とかしたいものだ。

 一方、(大量供給なしで)単なる不人気の格安リゾートマンションは、質そのものが劣っているようなので、本項の対策をしても、あまり効果はなさそうだ。
Posted by 管理人 at 2017年08月13日 00:03
現オーナーが少しでも損失を減らすために民泊に活路を見いだすというのはありかもしれませんね。
ただ、今から投資目的で仮に30万円だったとしても購入するのはあまりにも筋悪でしょう。
そのまとめにもあるように管理費、固定資産税、修理積立金etc.がかかるわけですから。これらのリゾートマンションは築30年近いですから、水回りをふくめて相当ガタが来ているでしょうから修理積立金ではすまない修繕費も覚悟しておかないといけません。

ちなみに昨年末にプリンスに泊まったときは朝晩2食つきで大人1人6000円、子供1人4000円でした。

プリンスでこの値段なのに素泊まり1万円の築30年近いマンションに泊まる人がどれくらいいるのやら、というのが素直な感想です。
Posted by とおりがかり at 2017年08月13日 00:57
> Posted by とおりがかり

 本項は民泊の話をしているのでもないし、投資目的の話をしているのでもないし、素泊まり1人1万円の話をしているのでもありません。ちゃんと読んでください。以上はすべて本項の話とは無関係。

 あとホテル価格は日々に変動するので、オフシーズンなら安くなります。家族1部屋で安くなることもある。例示の価格は土曜日のシングルの価格ではないでしょう。
 さらに言うと、値付けは部屋しだい。1万円で客が来なければ、もっと大幅に引き下げればいいだけの話。

 ちなみにプリンスのシーズン中の価格を調べてみたら、素泊まり2名2万円のプランが少し残っているだけで、ほとんどはすでに売り切れです。(週末プラン)
Posted by 管理人 at 2017年08月13日 05:16
>「1棟を丸ごと民泊にして、単一の管理者が全室を管理するような、統合的な民泊を新制度で認定する」

湯沢町に限った話に対して日本国政府が新制度を作れば、湯沢町の空き家マンションが活用されてうまい話だ。という提案が管理人からあったが、他の人からの突っ込みは誰がその制度を利用するの?誰もいないんじゃないの?というようにしか見えないが…。
ちなみにご自慢のうまい話である新制度を利用して中古マンションに投資する人はいるんでしょうか?誰もいなければ単なる机上の空論。



Posted by ななし at 2017年08月13日 08:57
 現状の相場は、「オーナーが一年間に、たまに使うこと」を前提とした相場。私の提案では、「観光客が何度も使うこと」を前提とした相場。
 年に数日の利用と、年に 100日以上の利用では、どちらが有効利用できるか、という問題です。そのくらい、誰だってわかるでしょ? 
 また、利用頻度による価値を考えれば、適正価格も大幅に変わるでしょう。

> 誰もいないんじゃないの?

 仮にそうだとしても、制度の利用者がいなければ、誰も困らない。損失が発生するわけじゃない。
 一方、現状の継続では、莫大な損失が発生する。
 莫大な損失が発生する状況を見て、「改善策をとっても、それが成功する保証はないから、改善策をとるのをやめよう」というのは、ただのサボり主義。
 あなたは代案を出すのではなく、単に改革者の足を引っ張っているだけ。夕べ見たテレビでも、そういう人が紹介されていた。地方議会で、改革者の足を引っ張って喜んでばかりいる老人議員たち。

> 中古マンションに投資する人

 そもそも話を根本的に誤読していますね。「投資する人」なんか、いるわけがないでしょうが。マンション1棟を全室買収して、ホテルに近いサービスをする(多数の従業員を雇用して人事管理する)なんて、個人でできる範囲を超えている。
 というか、そもそも「投資」ですらない。「経営」や「ホテル業務」ですよ。(マンションを使ったホテル業)
 私の話を根本的に誤読しているんだから、話にならないね。

 なお、「そんな会社があるか」ということなら、よその会社の経営についてあなたが心配をする必要はない。口出し不要。
Posted by 管理人 at 2017年08月13日 09:07
制度を作るのであれば利用する人(法人もしくはホテルの経営を行う主体とでも書けば理解してくれるか…)が誰なのかセットで考えるのが改革者でしょう。管理人が改革者であるという前提で話をすると、考えやすいところだけ考えて、実現する上で噴出するであろう問題点から目をそらすのは改革者の態度ではありませんね。

その新制度は誰が使うの?という問いには答えてくれないのね。制度を設計するうえで誰が使うかという想定はとても重要な前提になるし改革者であれが当然ケアすべき点でもある。

>よその会社の経営についてあなたが心配をする必要はない。口出し不要。

であれば湯沢町もしくは空き家マンションのオーナの問題について管理人が心配する必要はない。口出し不要。
Posted by ななし at 2017年08月13日 10:22
 改革の実行者(制度設計者)は政府ですよ。私じゃありません。制度に注文を付けるなら、政府にどうぞ。(私は基本概念を1行で書いただけです。それ以上ではない。)

 あと、(個々の)他人の財布について私が心配する必要はないが、日本全体の問題について心配するのは別問題。日本や政治について「こうあるべき」と論じるのは、よくあること。

 そもそも、口出ししているわけじゃなくて、「一つの提案」です。
 あなた、「口出しするな」と思うのなら、本ブログを読まなければいいのに。わざわざ記事を読みに来て、「記事を書くな」と言うのは、どういうわけ? 本サイトの記事はほとんどが「口出し」ですよ。あと、世の中の論壇サイトというのも、同様です。そっちにもいちいち文句を言ったらどう? 「日本のことに口出しするな」と。

 ちなみに、湯沢町のリゾートマンションは 15000戸。日本全体では、さらに多数。特定の1人の問題ではない。
Posted by 管理人 at 2017年08月13日 10:41
>わざわざ記事を読みに来て、「記事を書くな」と言うのは、どういうわけ?

そりゃ面白いからでしょうよ。私はこのサイトのファンだもん。
「記事を書くな」とは言っていない。せっかく提案したんだったら実現するうえで明らかに見えている課題なんかには追加で提案したらどう?ってい言っているだけ。困ったときのopenブログ、うまい話と言っているのにちょろっと難しい課題を突き付けられるとそれは政府の仕事とか言ってるのは…。
Posted by ななし at 2017年08月13日 10:57
> ちょろっと難しい課題を突き付けられるとそれは政府の仕事とか言ってるのは…。

 他の件でも同じように注文を付ける人がいるけどね。私は常に「基本概念を出すだけ」です。その分野の専門家じゃないんだから、制度設計をするほどの知識はない。
 そもそも、基本概念すら始まっていないんだから、その先の詳細を考えても仕方ない。その辺を考えるのは、私の仕事じゃなくて、専門家の仕事です。尋ねる相手を間違えないでください。

 簡単に言えば、言い出しっぺが一人ですべてを解決する必要はない、ということ。
Posted by 管理人 at 2017年08月13日 11:00
それだと専門家の人たちは、今回の提案みたいな内容はとっくに思いついていて、何らかの問題があるので実行していないだけかもしれない。改革者と自負するならその辺も考慮しないと「言い出しっぺ」ですらなくなるのでは…と心配してしまう。
Posted by ななし at 2017年08月13日 15:01
> 「言い出しっぺ」ですらなくなる

 そんなこと、どうでもいいでしょ。「言い出しっぺ」だからといって特許料をもらえるわけでもないし。1円にもならない。
 話がずれていますよ。
Posted by 管理人 at 2017年08月13日 15:14
構造改革特区制度で検索すると、新潟県では「どぶろく特区」に取り組んでいるとの記事がありました。
「民泊特区」はありそうなアイデアと思います。

>昨年末にプリンスに泊まったときは朝晩2食つきで大人1人6000円、子供1人4000円

20世紀のときは、プリンスに泊まりたいと思ったものだ。
Posted by senjyu at 2017年08月13日 16:19
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