2016年04月28日

◆ なぜ賃貸住宅が足りない?

 熊本で(見なし仮設住宅として)賃貸住宅を提供しようとしたら、物件が大幅に不足している。なぜか? 

 ──

 熊本の避難者は、今なお 3万数千人もいる。
  → 熊本地震 発生から2週間、3万3000人超が避難生活
  → 今も県内では約3万8千人が避難している

 これに対して熊本県は、即効性のある措置として、(仮設住宅のかわりとなる見なし仮設住宅として)賃貸住宅を提供する。
 《 みなし仮設、受け付け開始 》
 みなし仮設住宅については熊本県が民間の物件 2100戸分を借り上げる予算を準備。被災者自身が民間の物件を探し、各市町村の窓口で入居を申し込む。家賃の上限は原則月6万円、入居期間は原則1年で最長2年まで。自宅が全壊(取り壊し前提の大規模半壊含む)した世帯などが対象。
 県はみなし仮設住宅だけでは被災者の住宅需要に応えられないとみて、ひとまず応急仮設住宅 2100戸の建設を決めている。
( → 朝日新聞 2016-04-28

 みなし仮設住宅として賃貸住宅を提供することは、良いことだ。私が何度も唱えていたことだ。
 問題は、この記事の後半だ。「みなし仮設住宅だけでは被災者の住宅需要に応えられない」というが、これはおかしい。地方には莫大な空き家や空き部屋があるはずだ。賃貸の家も部屋も、ありあまっているはずだ。なのに、「みなし仮設住宅だけでは被災者の住宅需要に応えられない」というのは、いったいどういうことだ? ありあまっていながら、不足するとは、これいかに? まったく不思議だ。
( ※ 賃貸物件だけでは不足するので、仮設住宅を建設する、というのが、記事の趣旨だ。)

 ──

 あまりにも不思議なので、物件を検索してみた。
  → 【SUUMO】熊本県の賃貸(賃貸マンション・アパート)住宅
  → 【SUUMO】佐賀県の賃貸(賃貸マンション・アパート)住宅

 熊本県で 8500件ほどあり、佐賀県で 1万3千件ほどある。他に、長崎県や福岡県の分もある。これほどにも多数の賃貸物件(アパート・マンション)があるのだ。
 ※ 他に、貸家もあるが、数が少ないので無視していい。

 とにかく、これほど多数の賃貸物件がある。このうち、地震で使えなくなっている分もかなりあるだろうが、少なくとも長崎や佐賀や福岡では地震の影響はほとんどないはずだ。それらの県で賃貸物件を借りることは可能なはずだ。ではなぜ、熊本県当局は「物件が不足している」「仮設住宅だけでは被災者の住宅需要に応えられない」というふうに述べたのか? おかしではないか? 

 ──

 そこで、さらに調べてみた。県当局の応募要項の書類を見る。
  → 民間賃貸住宅借上げ制度(みなし応急仮設住宅)について / 熊本県
 これを見て、考察する。

 (1) 県外

 県外の物件は対象にならないのだろうか? 借りる物件は県内に限られているのだろうか? 
 そう思ったが、そういう条件はない。そもそも、こんな条件が付けば、避難先としての意義がないから、こんな条件が付くはずがない。実際、東日本大震災のときも、見なし仮設住宅は県外の住宅も対象となった。

 (2) 金額が安すぎ?

 6万円という金額が安すぎて、この枠内に収まる物件がないのだろうか? そう思って調べてみる。
  → 熊本県の市区郡から家賃相場・賃料相場情報を探す
 これで見ると、相場の大部分は6万円以下だ。物件が見つからないというはずはない。
 さらに念を入れて、検索してみる。
  → 【SUUMO】熊本県の 6万円以下の物件
 物件は 7000件以上もある。これだけあるのだから、物件が足りないということはない。

 (3) 金額が高すぎ?

 6万円という金額が高すぎるからだ、という疑いもある。どうせ県が家賃を全額負担してくれるのならば、3万円ぐらいの安い物件ではなくて、5〜6万円ぐらいの物件に入りたい、と思うのが人情だからだ。(人におごってもらうタダ飯ならば、高額の飯を食いたい、というのと同じ。)
 その意味では、5〜6万円ぐらいの物件はあまり数が多くない。だから、「6万円という金額設定が高すぎるからだ」という疑いは十分にある。
 この場合、対策としては、次の二つが考えられる。
  • 6万円という金額を、5万円に切り下げる。また、家族数に合わせて、子供のいない家庭(単身者や夫婦二人だけ)については、金額を3〜4万円程度に切り下げる。
  • 6万円を支給するが、その使途は自由にしてよい。家賃だけでなく何に使ってもいい。3万円の部屋を借りて、残りの3万円は生活費に回してもいい。

 このようにすれば、物件はいくらでも出てくるので、物件が不足するということはなくなる。

 (4) 勘違い

 実は熊本県は単に勘違いしているだけだ、という可能性もある。「みなし仮設住宅だけでは被災者の住宅需要に応えられないとみて、ひとまず応急仮設住宅2100戸の建設を決めている」というのが記事の原文だが、ここでは、県は単に勘違いしているだけかもしれない。
 つまり、空き物件が(周辺の県を合わせて)3万件ぐらいの物件がある、という事実を知らないだけかもしれない。「どうせ空き物件なんか、たいして数はあるまい。普通に借りる人もいるだろうから、せいぜい 2000件ぐらいしか空いているまい」と、勝手に思い込んでいるだけかもしれない。調べもしないで。
 実は、この可能性が一番高そうに思える。要するに、熊本県は頭が馬鹿すぎるから、事実認識ができないで、「空き物件は 2100件ぐらいしかないよ」と思い込んでいる。そのせいで、「だから仮設住宅を作らなくちゃ」と思い込んでいる。

 ──

 いろいろと推測は付くが、はっきりとしたことは言えない。ただし、最後の「無知」が原因である可能性が高い。
 あるいは、(3) のような「愚かさ」が原因である可能性もまる。
 いずれであるにせよ、愚かしき行為の原因は、愚かな頭か、無知な頭か、どちらかが原因であると思える。


 結論。

 「賃貸住宅が足りない」と熊本県は言うが、足りないのは、賃貸住宅ではなくて、熊本県の頭だ。頭が足りない。
 


 【 関連項目 】
 1000万円もかける仮設住宅を建設するより、はるかに安価な賃貸住宅(貸家・貸間)にするべきだ、というふうに、何度も述べてきた。
  → 被災者にホテルと仮設住宅

 
posted by 管理人 at 21:08| Comment(15) |  震災(東北・熊本) | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
最長2年間という条件では、貸主が貸したがらないという可能性はありませんか?
Posted by 名無し at 2016年04月28日 22:03
> 最長2年間

 普通の人は、「いつでも解約できる」という状況だし、それに比べれば、特に悪くないでしょう。
 そもそも、そういうことのために「礼金」というのがあるのだし。不満なら礼金を3カ月ぐらいに上げればいい。(その分、家賃を下げないと、客が来なくなるが。)
 また、放置すれば、空き家や空き部屋のままなので、収入ゼロ。そっちの方が困るでしょ。

 なお東日本大震災の例では、建前は「最長2年」だったが、実際には5年まで伸ばされました。無理に追い出すわけには行かなかったらしい。

 なお、2年というのは、県が金を出す期間のことであって、居住期間のことではありません。実際には、県が支給を打ち切っても、被災者はそのままずっと継続的に居住し続ける(自腹で)……というふうになることも多そうだ。
Posted by 管理人 at 2016年04月28日 23:13
>7000件

スーモ等で調べると同じ物件が数件あるようにカウントされませんか?
Posted by ノナカ at 2016年04月29日 14:08
↑ そんなこと私は知りません。数字がデタラメなら、Sumo に「嘘つき!」と文句を言えばいい。三菱みたいに数値偽装で問題視されるだろう。
 ま、多少は不正確さがあるとしても、本項では
      2100件 v.s. 3万件
 というふうに、一桁違うから、本項の趣旨には影響しない。データが桁違いなら問題になるが。

 なお、エリア別に数字も出ています。
  → http://suumo.jp/chintai/kumamoto/city/
 計算して、総和を調べても、別に不正確だとは思えません。

 どちらかというと、Sumo にはない物件もあるので、Sumo 以外の物件を合わせると、実際に流通している物件数は、もっと多くなるはずです。
Posted by 管理人 at 2016年04月29日 16:32
民間賃貸住宅の活用が進まない理由として、2点考えられます。
(1) 民間賃貸住宅の品質の確認
大家側としては、公的サービスの載せるためには、「貸せる状態」であることの確認は通常の貸し出しよりもシビアにならざるを得ない、と考えます。しかし、工務店をはじめ、各種設備の点検などを行う業界はフル稼働状態で、そこまで手が回っていない(というか今割高)ため、なかなか今回の制度に回ってくる数が上がってこない、という状況のようです(熊本市で確認)。
発災前に店頭に出した物件は、地震があったからといって、すぐに店頭からは下げないでしょうから、SUMOの状況と公式コメントとの差も特に矛盾と言うほどのことはない、と思います。
なお、京都や大阪の場合、昭和56年以前に建築された賃貸住宅も多く、元々の品質が低いため、地震後に活用できる住宅がそもそも普段店頭に出ているものの何分の一かになってしまう、ということがあるのですが、熊本では昭和56年以降に建設された賃貸住宅が多いため、この点は比較的ましなようです(H25住宅土地統調査による)

(2) 需要と供給のミスマッチ
それよりも大きいのが、民間賃貸住宅は単身者用が多く、倒壊した戸建てに住んでいたのは複数人からなる世帯が多い、という点です。いくらワンルームマンションが市場に多くあっても、ファミリー世帯には使えない(とはいえ、やむを得ない場合、狭小賃貸に、家族で入っている、という事例はあると聞きますが)。

全体として仮設住宅を建設を控えるべき、というのは賛成ですし、民間賃貸住宅を大いに活用すべし、とは思いますが、単に制度を作っただけでは足りず、もう少し手を入れないと制度が動かないように思えます。
(足りないのは公務員の頭と工務店の手)

後、ここでコメントするのは筋違いなのですが、
「地震の被災地から脱出するべきか」のコメント欄を閉じられたのは残念です。
管理人さんにとっては価値のないコメントが多かったのは理解しますが、あのやり取りは公的制度を実際に構築する場合に起こる議論のシミュレーションとしてなかなかリアルなものでした。
Posted by 圭 at 2016年05月01日 20:59
> 公的サービスの載せるためには、「貸せる状態」であることの確認

 公的サービスには乗せません。契約は、被災者と貸し手(不動産屋や大家)が直接契約するのであって、県は介在しません。県はあとで被災者にお金を後払いするだけです。責任はすべて被災者の側にあります。カスをつかんだら本人の責任であり、県は関係ありません。

> 各種設備の点検などを行う業界はフル稼働状態

 熊本はそうでしょうが、佐賀や福岡はそんなに点検なんかしていないでしょう。
 また、契約が決まってから少しずつ点検すればいいのであって、いきなり全部を点検する必要はない。

> SUMOの状況と公式コメントとの差

 熊本市内ならともかく、県の数字には、福岡や佐賀県にある大多数の物件が入っていないのは確実でしょう。
 
 なお、私は「疎開せよ」との趣旨なので、熊本市内への疎開はもともと考慮のうちに入っていません。被災後には、物件はそんなに余っていないと思う。だから、「市外へ疎開せよ」との趣旨です。

> ワンルームマンションが市場に多くあっても、ファミリー世帯には使えない

 佐賀県で調べてみると、物件は 13000件以上あり、2DK 以上に絞ると 7000件となります。
  → http://j.mp/24fdThr
 これなら、家族連れでも十分な広さとなる。仮設住宅よりはマシです。
 間取りを絞っても、半数はあるので、県の 2100件という数字が少なすぎるのは明らか。

> もう少し手を入れないと制度が動かないように思えます。

 いや、今のままでいいから、数字を 2100から 21000に増やせばいい。最後に 0 を一つ付け足すだけでいい。一瞬でできる。こんなに簡単です。
 金もかかるか? いや、金はかえってかからなくなる。あとでかかる仮設住宅の建設費(超巨額)が減るからです。
 今現在の時点でかかる金は、おそらく 10倍になりますが、最終的にかかる金は、たぶんずっと減ります。
Posted by 管理人 at 2016年05月01日 21:31
>カスをつかんだら本人の責任であり、県は関係ありません。

そのような理屈を県が言ったら県は無責任だ!と非難されるでしょう。だからそんな理屈では県は動けないのでは?
その辺が理解されるようにならないといくら良いアイディアでも絵に描いた餅です。まあ、管理人さん以外の国民はあほなので理解できないでしょうがw
Posted by 名無し at 2016年05月02日 06:47
> そのような理屈を県が言ったら県は無責任だ!と非難されるでしょう。

 ただの当たり前のことなので、県はいちいち言わないし、言ったとしても誰も非難しないでしょう。
 別に、不動産に限らず、食品でも、料理店でも、すべて同様です。毒を含んでいるのならともかく、まずい食品(カス)をつかんだとしても、いちいち県や国が批判されることはありません。国家が販売しているわけじゃないんだし。
 「公的サービスには乗せません」と冒頭に書いたことをお忘れなく。

 日本は共産主義ではありません。資本主義では、商品の質に責任をもつのは、製造者・販売者であって、国家ではありません。
 今だって、不動産に瑕疵があれば、不動産や大家に文句を言う。県に文句を言う人はいません。

> 良いアイディアでも絵に描いた餅です

 みなし仮設は、私のアイデアではないし、また、すでに実現済みです。絵に描いた餅というのは、実現不可能なもののことを言う。すでに実現中のものについては当てはまりません。
 私のアイデアは、予算を十倍に増やすということだけ。ここでは数字の問題だけがある。また、財源は問題ない。(費用はかえって大幅に減る。)
Posted by 管理人 at 2016年05月02日 07:58
>「公的サービスには乗せません」

つまり熊本県が言っている「みなし仮設住宅」という施策とは別のことを対象にご意見を述べているということですね。
「みなし仮設住宅」の制度の借主は県ですがそうではなく、各被災者が個別に住宅を借りて、その後県が家賃にあたる金額を被災者に補助するということを実施せよと述べているわけです。
Posted by 名無し at 2016年05月02日 19:36
> 「みなし仮設住宅」の制度の借主は県ですが

 被災者は県の提供する物件の中から好みの物件を選ぶのではありません。県に関係なく自分で物件を選んで、それを事後的に県が承認します。
 選ぶ過程では県は介在できません。県は物件が選定されたあとで、承認するだけです。
 下記 PDF に記してあります。
  → http://j.mp/26KtYu4

 借主(≒ 住む人)は、被災者です。県は契約にも関与しますが、契約は県と被災者がほぼ対等であって、被災者は県から物件を与えられるわけではありません。県は大家にお金を払うだけです。
Posted by 管理人 at 2016年05月02日 22:16
なるほど物件選びは被災者ということですね。
ただご提示いただいたPDFの4項に以下のように記してあるので、借主は県だと思います。

>4 借上げ住宅の契約
 賃貸借契約は、貸主、県(借主)、被災者(入居者)の3者により締結する。
Posted by 名無し at 2016年05月02日 22:36
スーモなどの部屋探しのサイトの裏側、また不動産のやり方を知らない方の意見ですね
私は不動産で働いてます
スーモなどの場合一件の空き部屋に何社もの不動産会社が自分所の管理物件かのように載せられます
管理してないところの会社は物件名は乗せずに住所など名前を変えたり何十社とのせるので実際は半分もないんじゃないんですかね
また空き部屋が埋まったとしても管理してないからその情報はわかりませんのでよほどまめなところ以外そんなしょっちゅうスーモなどから削除もしません
またこれは不動産の暗黙のルールとして部屋数が2部屋とかの所に家族5人などは大家が断るので審査の時点でお断りするようにしてます
この緊急事態ですのでそんなことも言ってられませんが
最悪狭い部屋に何人も住むのは出来るでしょうが荷物はどうするんでしょう?
またどこの不動産も自社物件はスーモにのせてるでしょう
それでも足りないから他社物件を自社の名前で載せるのです
本当に今熊本は物件が足りません
県は頑張ってます
知らない方が簡単な情報だけを見て決めつけるのはいかがなものかと…
Posted by 熊本人  at 2016年06月04日 23:43
> 際は半分もないんじゃないんですかね

全然問題ないでしょ。
物件が1万件の表示で、実際には 3000件または 1000件だとしても、十分です。

本項で話題になっているのは、「物件がゼロだと表示されている」という話です。ゼロと 1000件じゃ、全然違うだろ、という話。

そこに 1万件は実際には3000件だ、という話をもってきても、ゼロとの比較では、無意味。

まずは、算数を勉強しましょう。小学校1年生レベルの話。

数式で書くと
   0 <<<< 10000

   0 <<<<  3000
と修正しても、意味はまったく変わらない、ということ。
わかりましたか? わからなかったら、小学生に教えてもらいましょう。

 ──

 そもそも、「不動産業界が儲かるようにして上げよう」という趣旨の本項の話に対して、不動産業界にいるあなたが反論するなんて、自分で自分の首を絞めるようなものでしょう。
 会社に知られたら、「会社に迷惑をかける投書をした」という理由で、処分されても仕方ない。
 自分の損得になることも計算できないほど、計算能力が低い。もうちょっと、損得計算を考えましょう。
Posted by 管理人 at 2016年06月05日 00:24
管理人さんは本文で下記のように書いていますが、実際は3000件しか空き物件が無いのであれば、熊本県の事実認識はかなり正しいということになりますね。熊本県は頭が馬鹿すぎるのか、それとも正しい認識をしているのかどちらでしょうか?


>実は、この可能性が一番高そうに思える。要するに、熊本県は頭が馬鹿すぎるから、事実認識ができないで、「空き物件は 2100件ぐらいしかないよ」と思い込んでいる。そのせいで、「だから仮設住宅を作らなくちゃ」と思い込んでいる。
Posted by 名無し at 2016年06月05日 01:20
> 実際は3000件しか空き物件が無い

それは熊本県内の話。県外を含めれば、大量にあります。すでに何度も述べた通り。

あと、重複があるという話でしたが、私が調べた限り、その事実はありませんでした。SUUMO で、具体的に表示された件数を見て、全物件を表示されると、表示された件数の物件が全数見つかりました。(33件)
  → http://j.mp/1TPmRI7

ただし、同じ建物に複数の物件が含まれることがあり、その場合、複数の物件が一括して一項目で表示されるので、項目数は33件より減ります。(物件数は33件のままです。)

 先の不動産業の人は、ここを勘違いしたのでしょう。

 ──

 あと、この件数の話は、すでに
   2016年04月29日 16:32
 のコメントで言及済みです。

 ──

 ついでですが、重複をなくすようにチェックすることは可能です。物件の住所と階数と家賃が同じものは「重複」と判断して、自動的に排除すればいい。
 これはプログラムで可能なのだから、重複が残っているはずがありません。もし重複が残っているなら、SUUMO という会社はよほどのバカだということになりますね。まず、ありえない。
Posted by 管理人 at 2016年06月05日 07:23
コメントを書く
お名前: [必須入力]

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント: [必須入力]

過去ログ